Ohne Immobilienbewertung kein faires Urteil: Warum Scheidungshäuser vor Gericht zum Risiko werden

Jede dritte Ehe in Deutschland wird vorzeitig geschieden – auch Brandenburg macht da keine Ausnahme. Im seltensten Fall geschieht das im gegenseitigen Einvernehmen. Gerade wenn bis dato gemeinsam bewohnte Immobilien im Spiel sind, entbrennt oft ein erbitterter Streit vor Gericht um die Frage, wer wem wieviel Geld schuldet. Fair beantworten lässt sich das für alle Beteiligten nur mit einem professionellen Wertgutachten. Was das bringt und wie es funktioniert, zeigt dieser Beitrag.

„Marmor, Stein und Eisen bricht, aber unsere Liebe nicht …“ sang Drafi Deutscher 1965. Doch der Schlagerstar selbst ist das beste Beispiel dafür, dass aus dem hehren Wunsch nach ewiger Zuneigung nicht immer Wirklichkeit wird. Deutscher, der 2006 im Alter von 60 Jahren starb, war dreimal verheiratet. Und damit hat er selbst einen gehörigen Anteil an der bundesdeutschen Statistik, nach der im Schnitt jede dritte hierzulande geschlossene Ehe vorzeitig geschieden wird. Brandenburg macht da keine Ausnahme, auch wenn das Amt für Statistik Berlin-Brandenburg Ende 2024 meldete, dass im Jahr zuvor nur 3.802 Ehen in Brandenburg geschieden wurden – das entspricht einem Rückgang von 252 Ehen oder 6,2 Prozent im Vergleich zu 2022.

Auch lange Ehezeiten schützen vor der Trennung nicht

So spielt halt das Leben, könnte man da achselzuckend einwerfen. Stimmt ja. Doch mit fortschreitendem Lebensalter wachsen oft auch Einkommen und Vermögen. Je verschränkter der gemeinsame Besitz im Laufe einer Ehe wird, desto komplizierter und streitanfälliger wird es, wenn dieses Vermögen dann wieder „entknotet“ werden muss. Besonders schwierig ist das bei Immobilien, die zuvor beiden Ehepartnern gehörten und gemeinsam bewohnt wurden.

Fehlt ein Ehevertrag, entbrennt oft ein Detailstreit um das gemeinsame Haus oder die Wohnung

„Sind Sie verheiratet und es kommt zur Scheidung ohne Ehevertrag, stellt sich schnell die Frage, was bei der Scheidung mit dem Haus passiert. Die Schei­dungs­kos­ten bei Im­mo­bi­li­en­be­sitz sind ungleich höher als ohne Haus“, weiß André Heid. Mit seinem Team führt der TÜV-zertifizierte Immobiliengutachter auch in Brandenburg Immobilienbewertungen bei Scheidung, Erbschaft oder Schenkung durch.

Christian Tobias Weiß, Fachanwalt für Familienrecht bei der deutschlandweit aktiven Rechtsanwaltskanzlei Rose & Partner, erklärt den Normalfall im Fall einer Scheidung mit Immobilienbesitz: „Bei der Scheidung erfolgt im gesetzlichen Normalfall der Zugewinngemeinschaft hinsichtlich des Vermögens ein Kassensturz bei beiden Ehegatten. Verglichen wird das Vermögen vor der Eheschließung mit dem zum Zeitpunkt der Scheidung. Hat sich das Vermögen eines Ehegatten in dieser Zeit mehr vermehrt als das des anderen, bekommt letzterer die Hälfte dieser Differenz als Zugewinnausgleich zugesprochen.“

Doch Immobilien sind halt keine Aktien, erklärt Weiß weiter: „Anders als bei Geld oder Wertpapieren gibt es bei Immobilien im Zusammenhang mit der Ermittlung des Zugewinns das Problem der Bewertung. Häufig hilft hier im Streitfall nur ein Sachverständigengutachten.“ Hatten die Ehegatten per Ehevertrag dagegen statt des Zugewinnausgleichs die sogenannte Gütertrennung oder eine modifizierte Zugewinngemeinschaft vereinbart, erfolgt kein Zugewinnausgleich. Dann kann zum Beispiel auch ein Ehegatte, der die Immobilie im Alleineigentum hält, diese ohne Zustimmung des anderen verkaufen.

Wie neutrale Dritte bei der Suche nach einer einvernehmlichen Lösung helfen

In der Zugewinngemeinschaft ist das nicht möglich. Dort ist beim Verkauf eines Hauses beziehungsweise einer Wohnung oder eines Miteigentumsanteils die Zustimmung des anderen Ehegatten notwendig. Auch, wenn nur ein Partner als Eigentümer der Immobilie im Grundbuch eingetragen ist, kann der andere Partner bei einer Scheidung dank des Zu­ge­winn­aus­gleichs von wertsteigernder Modernisierung profitieren. „Die Einschaltung eines neutralen Im­mo­bi­li­en­sach­ver­stän­di­gen kann auch in solchen Fällen dabei helfen, eine faire Lösung für beide Tren­nungs­par­tei­en zu finden“, sagt André Heid. Wenn sich die Meinungen über den Umgang mit dem gemeinsamen Eigentum verhärten und keine Einigung in Sicht ist, ist eine Im­mo­bi­li­en­me­dia­ti­on eine sinnvolle Lösung. Mit Hilfe eines neutralen Dritten – dem Mediator – findet sich meist eine faire und einvernehmliche Lösung – die die Kosten und den emotionalen Stress eines Ge­richts­ver­fah­rens umgeht.

Unabhängig davon, für welche Option sich Menschen entscheiden, ist der erste Schritt eine unparteiische und präzise Wertermittlung der Immobilie. Zertifizierte Gutachter berücksichtigen alle wichtigen Unterlagen und Informationen und beziffern den genauen Wert eines Hauses nach normierten Verfahren. So können alle Beteiligten sicher sein, dass sie einen angemessenen Aus­zah­lungs­be­trag vereinbaren oder einen fairen Preis für den Verkauf des Hauses festlegen – und niemand über den Tisch gezogen wird.

Warum viele Gerichte die Werte nur grob schätzen können

Die Bewertung einer Immobilie ist komplex und kann schnell überfordernd erscheinen, insbesondere in einer Tren­nungs­si­tua­ti­on, in der man zusätzlich tausend andere Dinge im Kopf hat. Laien können das unmöglich selbst stemmen. Vor allem Fragen zum energetischen Zustand einer Immobilie –Heizungsgesetz und Sanierungspflichten – müssen berücksichtigt werden. Eine veraltete Heizung selbst im schönsten Haus mit Traumgarten etwa drückt den Preis massiv, umgekehrt könnte eine Immobilie in Randlage, aber dafür mit 1a-Wärmedämmung viel mehr wert sein als gedacht.

Letztlich ermitteln kann das nur ein Immobilienprofi, der neutral ist, öffentlich bestellt und vereidigt. Diese Urteile helfen auch den Gerichten, die am Ende über Ausgleichszahlungen, Zugewinnausgleich und Wohnrechte entscheiden müssen: Ohne Immobilienbewertung stützen sich Richter oft auf Schätzungen oder Angaben nur einer Partei – das führt zu ungerechten Urteilen. Doch aufs Schätzen vor Gericht sollte sich niemand verlassen: Im Fall einer Scheidung geht es für viele Betroffene um ihre Altersvorsorge oder die finanzielle Zukunft der Kinder. Experte Heid: „FormularbeginnFormularendeDie Immobilie ist bei einer Trennung meist der größte Vermögenswert. Eine sachkundige und neutrale Bewertung ist die Grundlage für eine faire Ver­mö­gens­auf­tei­lung – egal, ob eine Auszahlung, ein Verkauf oder eine Tei­lungs­ver­stei­ge­rung geplant ist. Ohne Gutachten fehlt beiden Seiten eine objektive Ver­hand­lungs­ba­sis.“